Kosztorys wykonawcy a kosztorys ubezpieczyciela — dlaczego są różne i co to znaczy dla Twojej wypłaty

Wykonawca wycenił remont po pożarze na 80 000 zł. Ubezpieczyciel — na 35 000 zł. Trzymasz w ręku dwa dokumenty, które wyglądają podobnie (ten sam zakres prac, te same pomieszczenia), ale różnią się dwukrotnie kwotą.

Pytanie najprostsze i najbardziej irytujące: który jest “prawdziwy”.

Krótka odpowiedź: żaden i oba. Każdy z nich jest poprawny w swoim systemie odniesienia. Sąd ma jeszcze trzeci system — kosztorys biegłego sądowego — i to jego podstawą jest baza Sekocenbud.

W tym tekście pokazuję trzy źródła stawek (Sekocenbud, KNR, oferta wykonawcy), wyjaśniam dlaczego oferty wykonawców są zwykle wyższe, podaję podstawę prawną przyjmowaną przez sąd i daję 4 punkty kontrolne do czytania kosztorysu towarzystwa. Tym samym po przeczytaniu wiesz, gdzie szukać błędów.

Trzy źródła stawek — Sekocenbud, KNR, oferta wykonawcy

W Polsce funkcjonują równolegle trzy główne systemy wyceny prac budowlanych. Każdy ma inny cel i inną metodologię.

Sekocenbud

Co to jest: Baza cen jednostkowych dla robót budowlanych, aktualizowana kwartalnie. Zawiera stawki regionalne — osobne dla Mazowsza, Małopolski, Podkarpacia i każdego innego województwa. Aktualnie obowiązująca: Sekocenbud 1 kwartał 2026.

Co tam znajdziesz: stawkę roboczogodziny dla każdej specjalizacji (murarz, dekarz, tynkarz, elektryk, instalator), ceny jednostkowe materiałów, narzuty (koszty pośrednie Kp, zysk Z), normatywy zużycia.

Dla kogo: standard, którego używają biegli sądowi w sprawach o odszkodowania. Sąd, gdy ustala wysokość odszkodowania, opiera się na opinii biegłego — a biegły opiera się na bazie Sekocenbud.

Stawki Q1 2026 (Podkarpacie, netto):

• pomocnik budowlany: 25-30 zł/h
• murarz lub tynkarz: 33-42 zł/h
• dekarz: 40-50 zł/h
• elektryk: 50-70 zł/h (większe miasta)
• instalator sanitarny: 50-70 zł/h

KNR (Katalogi Nakładów Rzeczowych)

Co to jest: wewnętrzne tabele branżowe pokazujące ile pracy potrzeba na konkretne zadanie. KNR mówi: ile godzin pracy potrzeba na ułożenie 1 m² płytek, ilu kilogramów cementu na m² posadzki itd.

KNR sam nie zawiera stawek — to są tylko normatywy. Stawki bierze się z Sekocenbud lub Bistyp (inna baza). KNR plus Sekocenbud daje kompletny kosztorys techniczny: Sekocenbud daje stawki za godzinę, KNR mówi ile godzin potrzeba.

Dla kogo: dla kosztorysantów, biegłych, wykonawców profesjonalnych przy dużych inwestycjach.

Oferta wykonawcy

Co to jest: cena, za jaką konkretna firma jest gotowa wykonać Twoje konkretne prace, w Twojej konkretnej lokalizacji, w konkretnym terminie. Nie jest oparta na żadnym normatywie — jest oparta na tym, ile wykonawca chce zarobić.

W praktyce oferta wykonawcy zwykle jest wyższa od Sekocenbud o 40-80%. Powody opisuję w następnej sekcji.

Dla kogo: dla Ciebie, gdy faktycznie zamawiasz remont. Ale nie dla sądu — sąd przyjmuje stawki Sekocenbud, nie ofertę wykonawcy.

Dlaczego wykonawcy mają wyższe ceny

Pytanie zasadne: skoro Sekocenbud jest bazą cen rynkowych, dlaczego wykonawca chce 80 tys. tam, gdzie Sekocenbud daje 50 tys. Pięć powodów, w praktyce.

Powód 1: Indywidualny kontekst. Sekocenbud zakłada warunki normalne — dojazd do 30 km, dostęp do mediów, budynek w stanie surowym lub użytkowym, brak utrudnień. Twój pożar w starym domu z drewnianymi stropami, na piętrze, z koniecznością utylizacji azbestu z dachu — to nie są warunki normalne. Wykonawca dolicza za utrudnienia.

Powód 2: Marża handlowa wykonawcy. Sekocenbud zawiera stawki “techniczne” — pracę plus materiał plus narzuty. Wykonawca dolicza marżę handlową (10-20% w zależności od regionu i specjalizacji). To jego zarobek, niezależnie od kosztów technicznych.

Powód 3: Materiały z marżą hurtowni. Wykonawca kupuje materiały u dystrybutora i odsprzedaje Ci z marżą 15-30%. Sekocenbud podaje ceny “od dystrybutora” — bez marży wykonawcy.

Powód 4: Termin i ryzyko. Jeżeli wykonawca ma zarezerwować sobie czas (powiedzmy 2 tygodnie pełnego zaangażowania), wycenia to z premią za pewność dochodu. Sekocenbud zakłada elastyczne planowanie.

Powód 5: Lokalna podaż. W regionach z dużym popytem (Warszawa, Trójmiasto, Wrocław) ceny wykonawców rosną o kolejne 20-40% ponad Sekocenbud. Na Podkarpaciu różnica jest mniejsza, ale dalej znacząca.

W praktyce wygląda to tak. Sekocenbud Q1 2026 dla pożaru salonu 30 m² w Rzeszowie: ok. 50 tys. zł. Twoja oferta od lokalnego wykonawcy: 80 tys. zł. Różnica 30 tys. (60%) to pozycja “nadwyżka rynkowa wykonawcy nad bazą cenową”. Jest realna, ale sąd jej nie weźmie pod uwagę przy ustalaniu odszkodowania.

Co przyjmuje sąd jako bazę odszkodowania

Tu jest kluczowy punkt całego artykułu. Sąd, gdy ustala wysokość odszkodowania, opiera się na kosztorysie biegłego sądowego, a biegły — na bazie Sekocenbud dla danego regionu i kwartału.

Podstawa prawna jest jasna. Art. 363 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny mówi: “Jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania.”

Ważne: cen z daty ustalenia odszkodowania, nie z daty szkody. To istotne przy długich postępowaniach — jeżeli szkoda była w 2024, a sprawa kończy się w 2026, sąd przyjmie ceny z 2026.

Drugi filar to uchwała Sądu Najwyższego z 17 maja 2007 r., sygn. III CZP 32/03 (dotycząca metody kosztorysowej w odszkodowaniach z OC komunikacyjnego, stosowana per analogiam do szkód majątkowych z polis ubezpieczeniowych), która w połączeniu z art. 363 § 2 KC potwierdza, że przy ustalaniu odszkodowania stosuje się bazę cenową (Sekocenbud) z daty ustalenia, niezależnie od faktycznie poniesionej wypłaty. Tym samym możesz dochodzić odszkodowania nawet, jeżeli jeszcze nie rozpocząłeś remontu — jeżeli nie odbudowałeś, kosztorys hipotetyczny w Sekocenbud jest dopuszczalną podstawą.

Co to znaczy w praktyce

Załóżmy następujący scenariusz:

• realna szkoda po pożarze: 100 tys. zł (kosztorys biegłego, Sekocenbud Q1 2026)
• oferta lokalnego wykonawcy: 140 tys. zł
• towarzystwo wypłaciło: 45 tys. zł

Z czego walczysz w sądzie. Z 55 tys. zł różnicy między 100 tys. (Sekocenbud) a 45 tys. (wypłata). Nie ze 95 tys. (oferta wykonawcy minus wypłata). Sąd co do zasady nie uzna nadwyżki rynkowej wykonawcy ponad Sekocenbud.

Tym samym pierwszy realny krok to skonfrontować kosztorys towarzystwa z Sekocenbud — nie z ofertą wykonawcy. Różnica między towarzystwem a Sekocenbud to kwota o którą realnie walczysz.

A co z VAT-em

Tu rozróżnienie jest kluczowe i zależy od Twojego statusu podatkowego.

Jeśli jesteś podatnikiem VAT (CEIDG aktywne, KRS aktywne — czyli prowadzisz działalność gospodarczą, która rozlicza VAT) — odszkodowanie obejmuje cenę netto. Argument: sam odliczysz VAT z faktury wykonawcy, więc realnie nie ponosisz tego kosztu.

Jeśli nie jesteś podatnikiem VAT (osoba fizyczna nieprowadząca działalności, lub przedsiębiorca zwolniony z VAT) — odszkodowanie powinno obejmować wartość brutto, z VAT. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2018 r. (sygn. I CSK 695/17), dotyczący odszkodowania od dewelopera za wady nieruchomości na podstawie rękojmi z art. 556 KC, wprowadził zasadę: jeśli poszkodowany jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności (czyli nie odlicza VAT), odszkodowanie powinno objąć cenę BRUTTO. Zasada ta stosowana jest analogicznie także w sporach z ubezpieczycielami o szkody majątkowe i komunikacyjne. Klient niepodatnik VAT-u nie może odliczyć podatku z faktury wykonawcy — tym samym VAT jest jego realną stratą.

Towarzystwa rutynowo wypłacają netto, licząc że klient nie zauważy. Pozycja “VAT 23%” to często prawie jedna czwarta całej luki odszkodowania.

Jak czytać kosztorys towarzystwa — 4 punkty kontrolne

Kosztorys towarzystwa to dokument 8-30 stron. Wygląda groźnie. W praktyce wystarczy sprawdzić cztery rzeczy.

Punkt kontrolny 1: Stawka roboczogodziny

Pierwsza rzecz do sprawdzenia. W tabeli prac powinny być stawki dla każdej specjalizacji — zwykle w kolumnie “R” lub “robocizna”.

Co sprawdzasz:

• Z którego kwartału stawka? (Sekocenbud Q1 2026 — nie III kw. 2024)
• Z którego regionu? (Twoje województwo, nie ogólnopolska średnia)
• Jaka stawka dla Twojej specjalizacji?

Czerwony alarm: stawka tynkarza 22 zł/h. Realna Q1 2026 na Podkarpaciu: 33-42 zł/h. Różnica na 200 godzinach pracy tynkarza to 2 200 – 4 000 zł zaniżenia tylko na samej robociźnie.

Punkt kontrolny 2: Narzuty (Kp i Z)

Kosztorys techniczny ma dwa kluczowe narzuty:

• Kp (koszty pośrednie) — koszty firmy wykonawczej (amortyzacja sprzętu, transport, magazyn, administracja). Rynkowa stawka Q1 2026: 60-70% liczone od R+S (robocizna plus sprzęt).
• Z (zysk kalkulacyjny) — marża wykonawcy. Rynkowa stawka: 10-15% liczone od R+S+Kp.

Czerwony alarm: Kp 40-45%, Z 0-5%. To są stawki sprzed dwóch-trzech lat, jeszcze sprzed wzrostu kosztów w budownictwie. Towarzystwa “zostawiają” niskie narzuty z lat 2022-2023, mimo że ceny rynkowe wzrosły.

Punkt kontrolny 3: Pominięcia zakresu robót

W każdej szkodzie są tzw. koszty pośrednie — prace pomocnicze, których towarzystwa rutynowo nie wpisują do kosztorysu, ale które są realne i niezbędne.

Lista do sprawdzenia:

• prace przygotowawcze (folie ochronne, zabezpieczenia mebli, rusztowania powyżej 3 m)
• osuszanie technologiczne po zalaniu (koszty prądu — często 800-3000 zł)
• dezodoryzacja po pożarze (usuwanie zapachu spalenizny — 2-5 tys. zł)
• wywóz gruzu (kontener plus transport — 800-2500 zł)
• utylizacja azbestu (jeżeli był w pokryciu dachu — program “Azbest 2009-2032”)
• dojazd ekipy (przy oddalonych lokalizacjach)
• koszty tymczasowego zamieszkania (przy szkodzie całkowitej — kontener mieszkalny, hotel)

Podstawa prawna: art. 361 § 2 KC — pełna szkoda obejmuje normalne następstwa zdarzenia. Wywóz gruzu po pożarze jest normalnym następstwem pożaru. Tym samym co do zasady nie może być pominięty.

Czerwony alarm: kosztorys liczy tylko prace bezpośrednio na uszkodzonych elementach, bez prac pośrednich. Strata zwykle 10-20% całej kwoty.

Punkt kontrolny 4: Amortyzacja i wariant polisy

Sprawdź wariant swojej polisy — zwykle na pierwszej stronie polisy w sekcji “zakres ochrony”.

Wartość odtworzeniowa (nowa) — odszkodowanie to koszt odbudowy w stanie nowym, bez potrąceń za zużycie.

Wartość rzeczywista — odszkodowanie to koszt odbudowy minus zużycie techniczne uwzględnione już przy ustalaniu sumy ubezpieczenia, nie ponownie potrącane.

Czerwony alarm: masz polisę odtworzeniową, a w kosztorysie towarzystwa widzisz pozycję “amortyzacja 30-50%”. To co do zasady jest bezpodstawne. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 października 2016 r. (sygn. IV CSK 44/16) jednoznacznie stwierdził, że ubezpieczyciel jako profesjonalista przyjmuje stopień zużycia przy zawarciu umowy — co do zasady nie może go ponownie potrącać przy wypłacie.

Dla budynków rolnych jest dodatkowa linia: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 2015 r. (sygn. III CZP 71/15) dotyczy WYŁĄCZNIE wariantu “bez odbudowy” (art. 68 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych). Towarzystwa często cytują tę uchwałę przy szkodach Z odbudową — to jest chybione.

FAQ

Czy mogę przedstawić towarzystwu własny kosztorys wykonawcy?

Możesz, ale przygotuj się na opór. Towarzystwo zwykle odpowiada: “kosztorys wykonawcy nie jest podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania, gdyż zawiera narzuty i marżę wykraczające poza obiektywną wartość szkody”. Tym samym kosztorys wykonawcy sam w sobie zwykle nie wystarcza.

Tym, co realnie zmienia decyzję, jest kosztorys rzeczoznawcy niezależnego sporządzony w bazie Sekocenbud — to język, którym mówi sąd i którego towarzystwu trudno podważyć. Koszt takiego kosztorysu (zwykle 800-2000 zł) bywa zwracany w razie wygranej — kierunek wyznaczają uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2004 r. (sygn. III CZP 24/04) oraz uchwała 7 sędziów SN z dnia 2 września 2019 r. (sygn. III CZP 99/18). Obie dotyczą OC komunikacyjnego, ale zasada — poszkodowany ma prawo zlecić niezależną wycenę, koszt jest celowy — stosowana jest analogicznie w szkodach majątkowych. Tym samym co do zasady nie ponosisz tego ryzyka osobiście.

Czy towarzystwo może wymusić remont u “swojego” wykonawcy?

Nie. Polisa daje Ci prawo do przywrócenia stanu poprzedniego (art. 363 § 1 KC) — wybór należy do poszkodowanego. Możesz wybrać formę pieniężną i wykonać remont u dowolnego wykonawcy lub samodzielnie. Towarzystwa proponują “wykonawcę z partnerstwa” jako rzekomo wygodne rozwiązanie — to ich strategia obniżenia kosztów (mają zniżki u takich partnerów). Nie masz obowiązku z tego korzystać.

Jeżeli czujesz presję — to jest sygnał, że warto przekazać sprawę do specjalisty.

Co jeśli towarzystwo oferuje ugodę na 60% mojej luki?

Każdą sprawę analizujemy indywidualnie. Ugoda przedprocesowa zamyka sprawę — po podpisaniu co do zasady nie możesz dochodzić różnicy nawet, jeżeli okaże się, że realna luka była większa. Tym samym akceptujesz pewną kwotę dziś, rezygnując z ewentualnej wyższej kwoty w przyszłości.

Decyzja zależy od trzech rzeczy: jak duża jest realna luka, jak silne masz dowody (kosztorys rzeczoznawcy, dokumentacja, korespondencja z agentem) i jak długi proces sądowy jest w Twoim okręgu (12-24 miesiące I instancja, dłużej w dużych miastach).

Jeśli towarzystwo oferuje ugodę poniżej naszej analizy, skontaktuj się — razem przeanalizujemy czy warto czekać na proces czy zaakceptować propozycję. W modelu cesji nasze propozycje są zwykle wyższe niż oferty ugodowe towarzystw, gdyż dochodzimy roszczenia w sądzie i odzyskujemy pełniejszą kwotę. Prześlij dokumentację, porównamy konkretnie.

Co dalej

Prześlij kosztorys na biuro@kancelariaoxford.pl. W 3 dni robocze dostaniesz raport: konkretne pozycje zaniżone, szacunkowa kwota luki, podstawa prawna. Bezpłatnie, bez zobowiązań. Telefon: +48 533 391 009.

—

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Każdą sprawę analizujemy indywidualnie. Stan prawny: kwiecień 2026.